Po 10 latach obowiązywania ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, powszechnie zwaną ustawą deweloperską, już od 1 lipca 2022 roku pojawiły się nowe regulacje dla kupujących. Celem nadrzędnym ustawy jest poprawa bezpieczeństwa środków finansowych kupującego oraz poszerzenie ilości informacji dotyczących samej inwestycji.
Na wstępie warto zaznaczyć, że zaktualizowana w lipcu ustawa deweloperska o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie będzie obowiązywała wszystkich inwestycji deweloperskich. Przedsięwzięcia deweloperskie, w których sprzedaż mieszkań rozpocznie się przed wprowadzeniem nowej ustawy, będą realizowane jeszcze na starych zasadach. Deweloper będzie mógł sprzedać mieszkania na dotychczasowych zasadach jeszcze przez najbliższe dwa lata od momentu wprowadzenia ustawy.
Dlaczego powstała nowa ustawa deweloperska?
Ustawodawca uzasadnił powstanie nowej ustawy deweloperskiej, argumentując, iż dotychczasowe rozwiązania wymagają zmian, doprecyzowania lub uzupełnienia, aby rozwiązać problemy praktyczne i prawne w jej stosowaniu. Nacisk skierowany został w stronę efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem. Ustawa określa m.in.:
- środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę
- zasady wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego;
- obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
- zasady i tryb zawierania oraz treść umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
- zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie
- zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
“Projekt dotyczy określenia zasad działania i zakresu odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który zwiększy ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej i wyeliminuje ryzyko utraty przez nabywców środków finansowych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych” – źródło: sejm.gov.pl
Rachunek powierniczy
Dokładny opis rachunków powierniczych dewelopera oraz zakres ich działania zawarty został w ustawie. Jeden z zapisów w niej zawartych mówi, że deweloper musi zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową
Wszystkie koszty związane z rachunkami powierniczymi ponosi deweloper.
Prospekt informacyjny
Jednym z głównych postanowień ustawy deweloperskiej jest nałożenie obowiązku opracowania i przedstawiania klientom prospektu informacyjnego. Jest to dokument, który deweloper musi sporządzić przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań z danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt informacyjny jest integralną częścią umowy.
W takim prospekcie zawarte są szczegółowe informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego. Uwaga! Za zamieszczanie nieprawdziwych informacji w prospekcie będzie groziła grzywna, kara ograniczenia wolności lub kara do 2 lat pozbawienia wolności. Pełną definicję prospektu zawiera ustawa deweloperska.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma za zadanie zabezpieczać konsumenta na wypadek upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy dla inwestycji. Jego działaniem objęta zostanie również sytuacja, gdy nabywca odstąpi od umowy, zgodnie z przypadkami określonymi w ustawie.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to nowa instytucja, której zadaniem będzie gromadzenie środków pochodzących z m.in. składek należnych od deweloperów czy odsetek gromadzonych na rachunkach bankowych. Celem Funduszu jest pokrycie wszystkich straty klienta:
- w skutek przerwania inwestycji, wynikającej z upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy
- gdy nabywca lokalu odstąpi od umowy, ponieważ deweloper nie dopełnia obowiązków (np. nieusunięcie istotnej wady w określonym terminie)
- gdy syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z klientem
Dzięki ubezpieczeniu inwestycji w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, klienci upadłej firmy deweloperskiej lub banku odzyskają wszystkie swoje pieniądze. Ochrona zapewniana przez DFG obejmuje wszystkich nabywców mieszkań lub domów z rynku pierwotnego, zakupionych w ramach umowy deweloperskiej (nie gotowy lokal) po 1 lipca 2022 roku. Co jest istotne, ochrona świadczona przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie obejmuje lokali przeznaczonych dla działalności gospodarczej.
